法官說案例講法律,詳細解釋相鄰權的“是與非”

樓道共用一扇防火門,你說要打開,我說要關上,該聽誰的?涉及到公共空間和鄰里關系,如有糾紛該怎么解決呢?這就是大家既熟悉又陌生的“相鄰權”問題。審理過多起相鄰權相關案件的資深法官日前告訴新快報記者,在解決相鄰權糾紛時,鄰里之間除了拿起法律武器維權,還要學會互相諒解和退讓。

案例1

你要通風和采光我要安穩

“開門所有權”到底屬于誰?

先說這兩家人吧。在天河區某小區,一層樓就兩戶,其中一層有兩家人,即涂伯和阿國兩家。每層的樓道中都有一扇前室防火門,門上裝有閉門器,兩戶人出入都必須經過此門。此外,兩戶的走火通道處另外有一扇防火門。

這不,就是因為這扇防火門,涂伯和阿國鬧得不可開交。阿國一家正對著這道門,他在家時喜歡將門打開,通通風,讓家里也亮堂點。而涂伯對此很有意見,他說,根據國家的相關規定,用于疏散的走道、樓梯間和前室的防火門,應具有自行關閉的功能。因此不能人為敞開這扇防火門,而應保持常閉狀態。可是,阿國一家也有理由,他們認為,這扇門擋著自家的通風、采光,又不是嚴格意義上的消防門,其他樓層很多住戶也常打開防火門。而且,自己也是偶爾搬東西或通風換氣才打開,并非24小時打開。

為此,兩家人找來了物管方評理。物管方說不太清楚這扇門的性質,不會干涉此事,保安不會主動開門或關門,開或關由業主決定。

協商不成,涂伯把阿國一家告上了法院,認為被告長期將防火門敞開,對其實施了控制、支配、變相獨家占有,侵犯了其“開門所有權”,更造成其寢食難安、疾病加重,要求被告賠償精神損失1萬元。

對此,阿國則辯稱,根據我國物權法的規定,不動產的相鄰權利人應按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理鄰里關系。廣州夏秋兩季溫度較高,開門通風并無不當,冬春兩季則可以少開或不開,晚上無人進出也可以關閉。他還說,長年累月關閉防火門并沒有好處,公共通道一團黑暗有治安隱患,不通風也易滋生病菌,住戶手提重物時出入開門不便……總之,被告認為,打開防火門一段時間是對相鄰權的合理適用,并沒有侵犯涂伯的合法權益。

●評點

擅開防火門不對,但未必要罰

法院經審理認為,涉案之門并不屬于原告、被告任何一方,它是大樓的公共設施,住戶應當按照其正常使用功能進行合理使用,雙方應當根據生活出入方便的合理需要開啟或關閉這扇門。涂伯主張的“開門所有權”缺乏法律依據,他稱阿國一家將涉案之門24小時敞開也缺乏充分證據,故對其據此提出的索賠要求不予支持。最后,法院駁回了涂伯的所有訴求。

主審該案的法官蔡培娟告訴新快報記者,在該案中,經咨詢消防部門,涉案之門為第二道防火門,一般要求關閉。這扇門應按照本來的性質使用,阿國一家偶爾打開的確不對,但未必構成侵害,更不需要賠償。

案例2

天臺裝基站帶來噪音熱浪

頂樓業主要求拆設備賠償

無獨有偶。2005年,市民阿光購買了位于白云區某小區一棟7層樓房的頂樓,并用于出租。在購買前,阿光便被告知頂樓天臺安裝了信號基站及散熱器,但他沒在意。不久,阿光發現,天臺上的設備導致其房間噪音較大且非常悶熱,房子頻頻遭租客退租。

其后,阿光了解到,這處基站為某通訊公司設置,該公司在小區4樓租了一套房子做機房。而且,該公司在相鄰樓房的天臺也安裝了基站和散熱器,只是增設了隔音墻以解決噪音和熱氣問題。

就此,阿光認為該通訊公司在公共空間設置經營性裝置,并未經過所有物權人同意,構成侵權。他要求該公司拆除基站等設備,并賠償其2005年至今的房租收入損失共計48萬余元。

●評點

違章未必要拆除,但必須補償

法院經審理認為,根據相關司法解釋,建筑單位或其他人擅自占用、處分業主的共有部分、改變其使用功能或進行經營性活動,權利人請求排除妨害、恢復原狀或賠償損失的,法院應予以支持。

不過,在該案中,該通訊公司曾提出過解決方案,且該方案經實際使用測試證實具有一定的可行性,故認為阿光所遭受的損害并非必須通過拆除設施恢復原狀的方式來解決。另外,涉案房屋是否正常出租受多種因素影響,該通訊公司的占用并不必然導致涉案房屋空置,故酌情認定涉案房屋因此受到影響的租金價格為1500元,補償金額從其提供證據證明該房實際使用的2009年開始計算。

只要不違法違規

行使相鄰權多靠協商解決

主審上述案件的法官是廣州市中院房產庭的資深法官蔡培娟,她多年來審理了多起有關不動產相鄰權等周邊關系的案件。她告訴新快報記者,之前還辦過一個案子,一名男子為了防盜,在自家樓道裝了2個攝像頭,被其鄰居強烈反對。鄰居認為其中有一個攝像頭對著其家門口,侵犯了其個人隱私,隨后將該男子告上了法庭。

對此,該男子表示,自己裝攝像頭只是為了防盜,并非窺探隱私。在訴訟過程中,他拆除了其中一只攝像頭,僅留下自家門口的一只。但鄰居仍投訴,稱這只攝像頭會360度旋轉,仍會導致自己的隱私外泄。

法官經現場走訪發現,保留下來的攝像頭已經用膠水固定無法旋轉,其攝像區域僅為男子家門口及過道。法院認為,過道屬于公共區域,并非針對個人,因此無需再行拆除。

蔡培娟說,現實生活中,不少居民都希望警方能多裝攝像頭,這對打擊犯罪等很有幫助。同時,警方及物業公司也對個人安裝攝像頭持鼓勵態度,只是需要注意的是,自行安裝攝像頭一定不能侵犯其他人的隱私,最好能告知或征得鄰居同意。

蔡培娟向新快報記者表示,在行使相鄰權時,在不違反強制性規定的情況下,鄰里間應互諒互讓,有什么事協商解決。不少業主主張相鄰權所依據的物權法也明確規定,不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系等。